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DIREITO CONDOMINIAL
Advocacia especializada em defesa de dívida e demais questões condominiais.
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Ficar devendo, qualquer valor que seja, não é bom. Além da dor de cabeça que gera devido a isso. E o pior é que essa pessoa devedora poderá, ainda responder a um processo. Com esse processo o devedor poderá vim a ter um bem penhorado, como dinheiro em conta, veículo, imóvel etc… A mesma coisa ocorre quando o condômino está devendo contribuições/taxas condominiais.
E na dívida condominial ainda existe um agravante, o próprio imóvel do devedor poderá ser penhorado, mesmo que seja o único imóvel do devedor.
Contudo, embora, seja um direito do condomínio receber esses valores, cabe ao condomínio propor uma ação seguindo todos os requisitos previstos em lei. Na ausência do cumprimento desses requisitos, é possível que o devedor se defenda de modo a diminuir ou até anular o processo de execução, extinguir a dívida.
Diante disso, desenvolvemos métodos eficazes na defesa desse devedor, tendo em vista vários erros que os condomínios podem cometer quando vão efetivar essas cobranças.
Dr. Luiz Fernando dos Santos Barbosa, Advogado, devidamente inscrito na OAB/PR sob o nº 94056, sócio da Santos Barbosa Advocacia – Sociedade de Advocacia, inscrita no CNPJ sob o nº 32.990.980/0001-03, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, ajudo pessoas com problemas voltado ao meio condominial a resolverem suas questões.
Principais erros cometidos pelos condomínios em suas cobranças
Ausência de previsão do valor exato da taxa condominial
No geral os condomínios ingressam com uma ação de execução contra o condômino inadimplente/devedor. Visto que essa ação de execução é mais rápida para se chegar ao fim desejado, que é o recebimento da dívida, porque, na ação de execução a pessoa será citada para pagar a dívida e não para ir a uma audiência e depois esperar uma sentença que poderá ser objeto de recursos.
Porém, para o condomínio entrar com uma ação dessas é necessário que exista um documento dizendo de forma clara, especifica e matemática o valor exato que a pessoa está devendo. esse documento em regra, no caso de cobrança condominial, é a ata da assembleia geral, devido ser feita anualmente e deve a previsão de qual será o valor da taxa para o ano seguinte. Porém, esses valores também podem estarem previstos no regimento interno ou na convenção de condomínio, contudo, não é comum.
Portanto, não havendo essa previsão precisa dos valores, não existirá o que chamamos de liquidez, certeza e exigibilidade do título. Nesse caso ocorrerá a extinção do processo.
Cobrança indevida de encargos como juros, correção, multa e honorários
Mesmo havendo a inadimplência por parte do condômino, a lei estabelece alguns parâmetros para a cobrança que poderão serem fixados pelo condomínio através da correção ou do regime interno.
Assim, é preciso verificar se esses encargos que o condomínio está cobrando estão de acordo com a legislação e suas próprias normas. Como regra é permitido a cobrança de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa de 2% e não se permite cobrança de honorários diretamente pelo condomínio, esses honorários serão arbitrados posteriormente pelo juiz da causa. Muitos condomínios cobram honorários de 20% sobre o valor da dívida, encargos com juros e multa acima do permitido, o que não é correto e legal. Em algumas situações essas cobranças abusivas podem representar de 20% a 50% do valor da dívida.
Assim, verificar se a cobrança desses encargos está adequada é uma forma de reduzir o valor que está sendo cobrado.
Convenção de arbitragem
Caso exista na convenção ou no regimento interno a previsão de que as ações decorrentes das relações entre o condomínio e os condôminos seja resolvida perante uma corte de arbitragem.
Caso exista essa regra, impede que seja protocolada, inicialmente uma ação diretamente na justiça. Há necessidade da questão ser levada primeiro perante a corte de arbitragem.
Caso o condomínio ingresse diretamente com ação perante o judiciário, irá acarretar a sua extinção.
Prescrição da dívida
O condomínio terá um prazo de 5 (cinco) anos para cobrar essa dívida.
Caso o condomínio proponha ação após esse prazo, o devedor poderá requerer a prescrição e, portanto, não terá a obrigação de pagar a dívida.